החלום הגדול על בניית בית פרטי במדינת ישראל הוא דבר מדהים, כאשר רוצים להוציא את התכניות לפועל וצריכים משכנתא חייבים לתכנן את הפרוייקט והמשכנתא עוד משלב רכישת המגרש.
במשכנתא לבניה עצמית לרוב נוכל לקבל 60% מימון מעלות כל הפרוייקט, במקרים מיוחדים ובכפוף להצגת תכניות מדוקדקות מאוד אפשר לאשר גם עד 70% מימון.
השווי אליו יתייחס הבנק יהיה שווי המגרש + עלויות הבניה.
עלויות הבניה לרוב מחושבות בין 5,000 ל- 7,000 ש״ח למ"ר בנוי
כלומר אם בבעלותי מגרש בשווי מיליון ש״ח ואבנה עליו בית של 180 מ"ר בעלות של 6,500 ש"ח למ"ר, שווי הבטוחה יהיה 2,170,000 = 1,000,000+(180*6,500) ומכאן יחושב שיעור המימון שינתן כמשכנתא.
שווי הנכס מחושב ללא רווח יזמי!
אם כבר קיבלנו משכנתא למגרש נוכל לקבל את ההפרש שטרם ניתן לנו למשל לפי 60%
1,302,000=2,170,000*0.6
אם לקחנו משכנתא למגרש ע"ס 600,000 נוכל לקבל משכנתא ע"ס 702,000 ש"ח (השלמה ל60%)
את היתרה יש לשלם כהון עצמי.
בבניה עצמית שחרור הכסף יבוצע על פי שלבים ידועים ומוסכמים מראש ויועבר לחשבון הלווים בכפוף להצגת אישור מפקח בניה או שמאי המאשר גמר שלב בניה.
השלבים הם לרוב:
יסודות
גמר שלד
טיח
ריצוף
גמר
השמאי יציג בדוח טרם הבניה את השווי המוערך בסיום כל שלב, והכסף ישוחרר לפי התקדמות הבניה.
הסוד הגדול הוא תכנון קפדני כולל הוצאות בלתי צפויות מראש וביצוע באופן מדוקדק.
זכרו! חריגות של 300,000 ש"ח מורכבות מאלף טעויות של "זה רק 300 ש"ח – נקנה".
הבנקים מתייחסים לבניה עצמית בצורה מעט מחמירה יותר מהרגיל עקב ריבוי המקרים של חריגות מהתקציב וההכבדה של התשלומים השוטפים על הלקוחות שמשלמים גם משכנתא וגם שכירות במקביל – ולכן הרבה פעמים מתמחרים מעט יותר יקר בריביות.