רכישת דירה ראשונה היא מהלך כלכלי משמעותי, לפני לקיחת משכנתא יש כמה נושאים שחשוב להיות בקיאים בהם.
1. כמה הון עצמי אתם צריכים לגייס כדי להיות מסוגלים לרכוש את הנכס?
אחוז המימון המקסימאלי שהבנקים יכולים לאשר הוא של 75%. כלומר, אם הנכס שווה מיליון שקלים, תהיו חייבים לגייס לפחות 250 אלף ש"ח. בפועל אחוזי המימון שיאושרו על ידי הבנק יהיו בדרך כלל נמוכים יותר (כ 60%) ויהיו תלויים במדיניות של הבנק ברגע נתון, ובטיב הלקוח או הנכס. לעיתים משא ומתן נכון עם הבנקים יכול לעזור להשיג אחוזי מימון גבוהים יותר.
2. איך תדעו שאתם יכולים לעמוד בגובה המשכנתא?
גובה המשכנתא שתצטרכו לקחת תלוי בכמות ההון העצמי שיש לכם. ככל שההון העצמי שיעמוד לרשותכם גבוה יותר כך סכום ההלוואה יהיה נמוך יותר, ובהתאם גם גובה התשלום החודשי.
כלל אצבע מקובל בתחום אומר כי על כל 100,000 ש"ח בסכום במשכנתא שתיקחו, תצטרכו לשלם 500 ש"ח בחודש (לפי כלל זה על הלוואה של 750 אלף ש"ח תצטרכו לשלם 3,750 ש"ח בחודש). בפועל, ברור כי נתון זה איננו מדוייק כיוון שגובה ההחזר תלוי בריביות שתקבלו ובמסלולי המשכנתא השונים בהם תבחרו. תכנון וחשיבה נכונים בנוגע למסלולי המשכנתא ובניית הרכב המותאם לצרכים שלכם, יכולים לחסוך כסף רב.
3. איך בנוייה משכנתא וכיצד הבנה זו יכולה לחסוך לכם בריביות?
ההלוואה מורכבת משני פרמטרים, קרן (סכום ההלוואה שנלקח) וריבית. את הקרן ניתן להצמיד למדד או שלא להצמיד למדד.
אפשרויות רבות יותר לחיסכון קיימות במסלולי הריבית. קיימים שלושה מסלולי משכנתא עיקריים: ריבית פריים, ריבית קבועה וריבית משתנה. אופן החלוקה של סכומי ההלוואה בין המסלולים השונים ישפיע השפעה ישירה על ההחזר החודשי והחיסכון בתום תקופת ההלוואה. אין תמהיל נכון אחד, אלא נדרשת חשיבה מהו התמהיל הנכון עבורכם ורמת הסיכון שתרצו לקחת אל מול היציבות הנדרשת לכם על מנת להבטיח שקט נפשי.
4. האם לקיחת משכנתא בבנק אחד דומה ללקיחת משכנתא בבנק אחר?
בגדול התשובה היא לא. לבנקים השונים נהלים אחרים לגבי אופן אישור ההלוואה והפרוצדורה לקראת לקיחתה.
למשל, אופן חישוב ההכנסות, אופן חישוב התחייבויות הלקוח, הסתכלות הבנק על מצבים רפואיים שונים המשפיעים על ביטוח החיים, אופן ההתייחסות לנכס מפוצל, לנכסים באיו"ש, לחריגות בנייה בנכס, שיעור המימון ועוד.
כחלק אינטגראלי מהייעוץ אנו מביאים בחשבון את ההיכרות שצברנו עם הבנקים השונים ומתאמים בין נהלי הבנק ובין צרכי הלקוח.