שאלות נפוצות

שאלות מקצועיות

הלוואת משכנתא היא הלוואה בשיעבוד נכס מקרקעין. היתרון הגדול שלה לעומת הלוואות אחרות היא שהיא ארוכה מאוד ויכולה להגיע גם עד 30 שנה, הריביות בה נחשבות לטובות יחסית ולכן ההחזר החודשי שמשולם לבנק נח יחסית.
הלוואת משכנתא ניתנת לטובת רכישה/שיפוץ/בניה של דירה או בית וכן כהלוואת למטרות שונות כמו סגירת חובות וכו׳. יצוין כי ישנה רגולציה ענפה בתחום המשכנתאות על המוצרים השונים שמנוהלת על ידי בנק ישראל.

ככלל כל מי שיש לו חשבון בנק בישראל יכול לקחת משכנתא בישראל באופן עקרוני.
בנק ישראל הגדיר מספר פרמטרים בסיסיים ללקיחת משכנתא – רגולציה. המשכנתא לא יכולה לעלות על 40% מהכנסות הלקוח, אי אפשר לקבל משכנתא גבוהה מ75% משווי הנכס בעסקאות מסויימות ובאחרות 70% או 50% בהתאם לעסקה וכן הלאה. לאור האמור- לפני ביצוע עסקה כלשהי מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע בתחום על מנת שיעשה בדיקת היתכנות לעסקה. 

העסקאות הנפוצות ביותר ללקיחת משכנתא היא רכישת נכס, שיפוץ ובניה וכיסוי חובות. 

משכנתא לרכישת נכס היא משכנתא אשר משלימה את ההון העצמי שיש בידי הלקוח לטובת רכישת נכס. משכנתא לבניה או שיפוצים מתבצעת כאשר יש ללקוח כבר נכס בנוי או קרקע ועליהם הוא רוצה לבצע פעולה של בניה כזאת או אחרת. במקרה כזה המצב הקיים של הנכס משמש מעין הון עצמי.

הלוואה לכיסוי חובות היא הלוואה לכל מטרה שבה הריביות אמנם גבוהות יותר ממשכנתא רגילה אבל הן זולות יותר מהלוואות עו"ש רגילות ולתקופות ארוכות יותר. מטרת ההלוואה על פי רוב היא לאחד מספר הלוואות יחדיו כדי לייצר החזר חודשי נח יותר לקוחות.

בוודאי. פעמים רבות אנחנו רואים שללקוחות יש משכנתא מסויימת והיום אפשר לקבל משכנתא טובה יותר משמעותית. או כי היא לא הייתה טובה מראש או כי היום אפשר למצוא תנאים טובים יותר או כי המאפיינים של הלקוחות טובים יותר וכן הלאה. מומלץ לבדוק את המשכנתא אחת לשנתיים שלוש כדי לוודא שאתם לא זורקים כסף לפח.

תפקידו של היועץ הוא להיות איש סודו של הלקוח בעסקת המשכנתא. בסופו של דבר הבנק והלקוח נושאים ונותנים על המשכנתא אבל לאחד הצדדים, הבנק, יש הרבה יותר כלים ידע ויכולות בתחום, אז המו"מ אינו בין צדדים שוים אלא יש עליונות ברורה לצד של הבנק. לקחת יועץ נועדה לפסוח על הפערים האלו ולאפשר ללקוח ניהול מו"מ טוב עם כלים ידע ויכולות טובות אפילו יותר משל הבנק.
אנשים לוקחים יועץ מאחד משלוש הסיבות הבאות על פי רוב:
1. הם רוצים לחסוך כסף במשכנתא.
2. יש להם קושי לקבל משכנתא בלי הידע והיכולות של היועץ
3. הם מרגישים שיש להם פערי ידע גדולים ורוצים שמישהו ילווה אותם באופן אובייקטיבי בתהליך כדי להרגיש בטוחים.

סירוב משכנתא יכול לקרות מסיבות רבות. היסטוריית אשראי לקויה, אי יכולת ביטוח, הכנסות והון עצמי לא מספיקים וכו׳. לכל אחד מהמקרים יש פתרונות מגוונים. במרבית המקרים אנחנו כיועצים יודעים לתת פתרונות המותאמים ללקוח שסורב בבנקים או במערכת הבנקאית או מחוצה לה בהתאם למה שנכון וטוב ללקוח. אם אמרו לכם "לא" בבנק אחד מומלץ לא להמשיך לנסות בבנקים אחרים כי כל בנק שאתם מקבלים בו "לא" יהיה קשה עשרות מונים ליועץ לקבל בו "כן" אח"כ ובכך אתם מקשים את התהליך ואולי אפילו חותמים את הגולל על היכולת שלכם לקבל משכנתא.

כן, אפשר לקבל משכנתא לטובת קניית נכס להשקעה אפילו אם אין לכם הון עצמי אך יש לכם נכס נוסף. לעיתים אפילו אפשר לקבל מימון מלא בהתאם למקרה.

תחום המשכנתאות מאופיין בתחרות די רחבה בין הבנקים ורצוי מאוד להתמקח עם הבנק על הריביות. הבעיה הגדולה ביותר במיקוח הוא שמו"מ שבו אין תוצאה רצויה מוגדרת מראש הוא מו"מ עקר אשר מונע באמצעות הרגש ולא באמעות השכל. על מנת לנהל מו"מ אפקטיבי אנחנו צריכים לדעת נתונים רבים בשוק ולשאוף להכי טוב שאפשר. זהו בין היתר תפקידו של היועץ. דבר שיש ליועץ שאין ללקוח כיוון שהיועץ מעביר דרכו תיקים רבים ומגוונים בכל עת.

תהליך יעוץ ממוצע לוקח בערך חודש מרגע הפגישה ועד רגע קבלת הכסף. בדרך יש מו"מ עם הבנקים, גיבוש של התיק ואיסוף ניירת מהלקוחות. ביצוע משימות, ביטחונות וכו׳.
אם נדרש לסיים בזמן קצר יותר הדבר אפשרי אך נדרשת הירתמות מלאה של הלקוחות לעניין, בביצוע משימות ואיסוף מסמכים. לעיתים התהליך יכול להיות ארוך יותר מסיבות ברורות כגון חוזה רכישה שבו המשכנתא היא רק בעוד חודשיים וכדומה.

שאלות שירותיות

  1. שיחה ראשונית להבנת הסיוע הנדרש
  2. ריכוז מסמכים ונתוני הלקוח
  3. פגישת ייעוץ ואסטרטגיה
  4. גיבוש בתיק והאסטרטגיה למשא ומתן
  5. משא ומתן מקיף בין הבנקים השונים
  6. סגירת תנאים סופיים מול הבנק הנבחר
  7. חתימה בבנק
  8. משימות מהבנק לטובת ביצוע ההלוואה (בטחונות)

המחירים בארץ לייעוץ משכנתא נעים בתיקים שגרתיים באזור ה-5,000-10,000 שקלים לתיק. ישנם תיקים כפולים (שיעבוד שני נכסים, בניה+רכישת קרקע וכו׳) או תיקים יקרים יותר מסיבות אחרות, למשל מסורבי משכנתאות, קבוצות רכישה וכן הלאה, שבהם המחירים שונים מאוד. לקוחות המעוניינים שיעשו עבורם גם את עבודת הביטחונות נדרשים לשלם עוד 2,000-3,000 שקלים וגם זה יבוצע על ידי היועץ.

אנחנו מטפלים בכל הבירוקרטיה עד קבלת ההחלטה באיזה בנק סוגרים, כולל פגישת החתימות. אחרי הפגישה הנ"ל יש מעט בירוקרטיה משפטית שחלקה אנחנו לא יכולים לעשות עבור הלקוח ובה אנחנו מלווים אתכם או עו"ד מטעמכם במידת הצורך מול הבנק.

הנתונים הנדרשים הם רבים ולכן אענה אלו מסמכים נדרשים כדי שהיריעה תספיק…
על פי רוב נדרשים להביא לפגישת ייעוץ תלושי שכר של 3 חודשים אחרונים של הלווים וכן פירוט עו"ש של 3 חודשים אחרונים ותעודות זהות עם ספח.
מומלץ להביא גם דוח ריכוז נתונים של בנק ישראל וכן במקרה שבו יש הלוואות יידרש הלקוח להביא מסמכי פירוט של ההלוואות. מסמכים נוספים בהתאם לנכס ולעסקה נבקש מכם לפני הפגישה בהתאם לפרטי המקרה.

באופן עקרוני צריך להגיע אלינו לפגישה אחת ולבנק לפגישה אחת.
את הפגישה מולנו אפשר לקיים גם בזום במידת הצורך.